Подготовительный этап

Скажем сразу. Бесплатно проверить земельный участок не получиться. Нужно будет обратиться в Росреестр и к кадастровому инженеру. Но все равно это намного выгоднее, чем заказать проверку в агентствах недвижимости.

Запрашиваем у продавца три документа:

• свидетельство о ГРП государственной регистрации права, если право зарегистрировано до 15.07.2016 года или выписку из ЕГРН единого государственного реестра недвижимости, если право зарегистрировано после этой даты;
• копию паспорта продавца земельного участка, основной разворот, страницу с регистрацией и страницу о семейном положении;
• градостроительный план земельного участка ГПЗУ, должен быть не более трех месяцев с момента выдачи. Нужны все страницы.

Заказываем сами две выписки из ЕГРН в Росреестре по кадастровому номеру земельного участка:

• выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Итак, все документы у нас на руках, переходим к проверке.

Пошаговая инструкция

1. Проверяем ВРИ.
2. Проверяем количество собственников.
3. Проверяем документы-основания.
4. Проверяем семейное положение.
5. Проверяем бывших владельцев.
6. Проверяем ГПЗУ.
7. Проверяем дееспособность.
8. Проверяем банкротство и долги.
9. Проверяем другого супруга
10. Проверяем границы участка

Шаг 1. Проверяем ВРИ

На первой странице выписки ЕГРН смотрим категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка. В настоящее время предусмотрено только три ВРИ допускающих размещение объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Два из которых, «Для индивидуального жилищного строительства» и «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» могут быть только с категорией земель «Земли населенных пунктов».

А вид разрешенного использования «Ведение садоводства» может быть как с категорией земель «Земли населенных пунктов», так и с категорией земель «Земли сельскохозяйственного назначения».

Обратите внимание, вид разрешенного использования Садоводство, с окончанием на букву «о», не предусматривает строительство объекта ИЖС или садового дома.

Шаг 2. Проверяем количество собственников

На второй странице выписки ЕГРН проверяем, является ли продавец единственным собственником земельного участка. Если правообладателей несколько, то необходимо получить нотариально заверенное согласие на продажу от каждого правообладателя земельного участка.

Шаг 3. Проверяем документы-основания

Ниже смотрим документы-основания и дату выдачи, они должны совпадать в выписке ЕГРН продавца и полученной нами. Просим продавца представить эти документы. Это могут быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения или даже решение суда.

При этом учитываем, что условно безопасным считается владение недвижимостью от трех лет — это срок исковой давности для тех захочет оспорить сделку.

В остальных пунктах в идеале данные должны отсутствовать. Третий лист, с планом земельного участка нас не интересует, так как здесь недостаточно сведений для проверки допустимости строительства, для этого нужен ГПЗУ.

Шаг 4. Проверяем семейное положение

Проверяем семейное положение продавца на момент регистрации права. Если был брак, то будет нужно нотариально заверенное согласие на продажу от другого супруга.

Если брак был, но уже расторгнут, то должно быть решение о разделе совместно нажитого имущества, по которому участок выделен в личную собственность продавца.

Если такого решения нет, то тогда также будет нужно нотариальное согласие на продажу от другого уже не супруга.

Шаг 5. Проверяем бывших владельцев

Проверяем выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Если переходов прав было много, это говорит о том, что на участке могут быть скрытые проблемы, которые выявились в ходе эксплуатации, например шум от дороги, линий электропередач, высокий уровень грунтовых вод и т.д.

Выясняем у соседей причины перепродаж. Приезжаем на участок в вечернее время или даже ночью. Обращаемся в местную администрацию или правление СНТ.

Шаг 6. Проверяем ГПЗУ

Здесь смотрим все пункты на всех страницах. Если что-то непонятно обращаемся за разъяснениями в орган местного самоуправления или к кадастровому инженеру. Например, мы рассматриваем ГПЗУ бесплатно.

Шаг 7. Проверяем дееспособность

Для начала выясняем, есть ли у продавца водительские права или разрешение на оружие. Если нет, то просим представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, о том, что он не состоит там на учете.

Само по себе это не является основанием для отказа в переходе прав, но с такими гражданами бывает куча проблем, от недоговороспособности до использования этого обстоятельства в мошеннических схемах.

Также просим продавца получить выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Если такая выписка предоставляется, то от сделки нужно отказаться.

Это говорит о том, что продавец не понимает что делает, а значит, участок придется вернуть, а деньги обратно можно и не получить.

Шаг 8. Проверяем банкротство и долги

В банкротстве земельный участок подпадает под реализацию и будет продан в счет погашения долгов. Информацию об участии физического лица в деле о банкротстве можно получить из картотеки арбитражных дел https://kad.arbitr.ru/ или в реестре сведений о банкротствах https://bankrot.fedresurs.ru/ по ФИО и дате рождения.

Проверяем продавца на наличие долгов. Эту информацию можно получить на сайте управления федеральной службы судебных приставов https://fssp.gov.ru/ также по ФИО и дате рождения.

Если долгов более 500 тыс. рублей, то в ближайшем будущем возможно банкротство, где выгодная сделка покупки земельного участка может быть признана фиктивной.

Шаг 9. Проверяем другого супруга

Если продавец находится в браке, то аналогичным образом проводим все проверки и в отношении другого супруга, так как он будет давать нам нотариально заверенное согласие на продажу.

Шаг 10. Проверяем границы участка

Определяем точное расположение границ земельного участка на местности. Для этого обращаемся к кадастровому инженеру, так как будет нужно специальное оборудование.

Кадастровый инженер определит точки, установит метки и выдаст акт выноса границ в натуру. Если все устраивает, выходим на сделку.

Что делать, если у продавца нет ГПЗУ?

Часто продавцы земельных участков не знают, что такое ГПЗУ и отказываются получать, так как для индивидуального строительства этот документ не является обязательным.

Есть еще один официальный способ проверить предельные параметры застройки и допустимость размещения дома на земельном участке, это попросить продавца оформить уведомление о планируемом строительстве дома.

В этом случае орган местного самоуправления проведет проверку заявленных сведений на соответствие установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке.

Где в случае несоответствия будут указаны причины отказа, которые можно устранить или отказаться от сделки.

Есть проблемы с проверкой земельного участка перед покупкой? Обратитесь к кадастровому инженеру. Поможем получить сведения из ЕГРН. Рассмотрим ГПЗУ. Определим границы участка на местности. Поможем оформить уведомление для строительства и получить положительное решение.